Irgendwann ist der Zeitpunkt gekommen, an dem der Platz in Wohnung oder Haus ausgeht. Abhilfe verspricht ein Gartenhaus. Bei dessen Errichtung stellt sich jedoch häufig die Frage nach der Baugenehmigung. Wir klären auf.
Rechtliche Situation
Ganz allgemein gilt: Für jedes Bauwerk und somit natürlich auch jedes Gebäude braucht die Bauherrschaft eine Baugenehmigung der zuständigen Unteren Baurechtsbehörde, somit auch für kleine und große Gartenhäuser.
Welche Rechtsvorschrift gilt?
Um festzustellen, ob auch Ihr Gartenhaus von der Verpflichtung einer Baugenehmigung befreit ist, also verfahrensfrei errichtet werden darf, ist ein Blick in die Landesbauordnung nötig. In dem Teil der Vorschrift, der sich mit den Verwaltungsverfahren befasst, findet sich eine abschließende Liste aller Vorhaben, die ohne förmliches Verfahren gebaut werden dürfen.
Genehmigungsfrei oder nicht?
Allgemein findet sich in jeder Bauordnung das Gartenhaus als Vorhaben, das Sie genehmigungsfrei bauen dürfen. Allerdings variieren die Obergrenzen, bis zu denen ohne Baugenehmigung gebaut werden darf, von Regelwerk zu Regelwerk:
- Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg: eingeschossige Gebäude ohne Aufenthaltsraum (also auch Gartenhäuser) bis 40 Kubikmeter (m3) Brutto-Rauminhalt
- Bayerische Bauordnung: Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3
- Hessische Bauordnung (HBO): Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 30 m3 Brutto-Rauminhalt und ohne Verkaufs- und Ausstellungszwecke
- Sonstige Bauordnungen, z.B: Berliner Bauordnung (BauO Bln): Eingeschossige Gebäude bis zu einer Brutto-Grundfläche von 10 m2
- Musterbauordnung (Vorlageentwurf des Bundes für die Landesgesetzgebungen): wie sonstige Bauordnungen
Nutzungsart und Verfahrensfreiheit
Gartenhäuser stellen aus baurechtlicher Sicht keine klar abgegrenzte Nutzungsform dar. Was genau in einem solchen Bauwerk geschehen darf, ist daher nicht eindeutig definiert. Die bereits erwähnten Obergrenzen zur Verfahrensfreiheit bedienen sich daher des Ausschlussprinzips. Angegeben wird also, was in der Gartenhütte nicht geschehen darf, um gegebenenfalls ohne Bauantrag gebaut werden zu dürfen: Ausgeschlossen sind dabei alle Nutzungen, die einem echten Aufenthaltsraum im baurechtlichen Sinne gleichgesetzt sind.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie sich in Ihrem Schuppen nicht aufhalten dürfen, Allerdings darf die Bauweise und der geschaffene Raum nicht dazu geeignet sein, dort dauerhaft zu wohnen. Klassische Anzeichen für eine Wohntauglichkeit sind:
- ausreichende Raumhöhe über 2,10 Meter
- Isolierung von Wänden, Boden und Dach
- Beheizung
- Versorgung mit elektrischer Energie
Es spricht sicherlich nichts dagegen, dass Kinder oder Enkel am Wochenende auch einmal in Ihrer Gartenlaube übernachten. Sobald eine regelmäßige Aufenthaltsgelegenheit mit eigenständiger Versorgung und vollwertigen Schlafplätzen und Sanitärbereichen entstanden ist, haben Sie dagegen den weit gespannten Rahmen der Gartenhäuser verlassen. Stattdessen bauen Sie nun ein Wochenendhaus nach gänzlich anderen rechtlichen Grundlagen.
Verfahrensfrei – was heißt das?
Haben Sie festgestellt, dass Sie Ihr Gartenhaus genehmigungsfrei bauen dürfen, kann eigentlich nichts mehr schiefgehen. Oder etwa doch?
Ganz so einfach ist es nun leider doch nicht. Denn die Tatsache, dass Sie für Ihr Gartenhaus keine Baugenehmigung brauchen, bedeutet nicht gleichzeitig, dass für Sie keine Regeln gelten. Die Verfahrensfreiheit bedeutet lediglich den Verzicht auf das formelle Verfahren. Das Gartenhaus muss aber trotzdem alle baurechtlichen Vorschriften erfüllen. Insbesondere können das sein:
- Vorgaben des Bebauungsplans zu zulässigen / unzulässigen Standorten auf dem Baugrundstück
- Abstände zu anderen Gebäuden und Grundstücksgrenzen
- Forderungen zur Eignung von Baustoffen und Bauweisen
Stellen Sie fest, dass Ihr Vorhaben zwar verfahrensfrei gebaut werden darf, jedoch gegen eine oder sogar mehrere Vorschriften verstößt, können Sie sich diese Verstöße – sofern sie geringfügig sind – auch ohne Baugenehmigungsverfahren genehmigen lassen. Man spricht dann von einem so genannten Antrag auf Ausnahme, Abweichung und Befreiung oder auch AAB-Antrag. Er behandelt nur Ihren Problempunkt und läuft schneller, einfacher und kostengünstiger ab als das Vollverfahren.
Sonderfall – Gartenhaus im Außenbereich
Natürlich steht nicht jeder Schuppen im Garten eines Wohnhauses innerhalb der Ortschaft. Vielleicht wollen Sie auf Ihrer Baumwiese außerhalb der Ortschaft ja eine Unterstellmöglichkeit für Geräte und Maschinen bauen. Auch dann bietet sich die Möglichkeit einer verfahrensfreien Errichtung. Allerdings liegen die Grenzen hier deutlich niedriger. Darüber hinaus spielen weitere Themen eine Rolle, die Sie trotzdem abklären und berücksichtigen müssen:
- Lage in Naturschutzgebieten, Vogelschutzgebieten oder anderen Gebieten mit besonderem Schutzcharakter: hier meist Bauverbot
- Eingriff in die Natur: muss gegebenenfalls ausgeglichen werden
- Beeinträchtigung des Landschaftsbilds: angepasste Bauweise erforderlich
Häufig gestellte Fragen
Wird Ihr zu großes Gartenhaus bemerkt, werden Sie üblicherweise aufgefordert, nachträglich einen Bauantrag zu stellen. Eventuell kommt ein Ordnungsgeld hinzu, da Sie gegen die Verpflichtung der Antragstellung verstoßen haben.
Bauanträge müssen von so genannten planvorlageberechtigten Personen erstellt werden. Bei großen Vorhaben sind das ausschließlich Architekten und Bauingenieure. Gartenhäuser dürfen aber auch von Bautechnikern und Handwerksmeistern des Baugewerbes erstellt werden.
Wird nach dem Bau festgestellt, dass Ihr Gartenhaus gegen Vorschriften verstößt, müssen Sie entweder einen rechtskonformen Zustand herstellen, oder eine entsprechende Befreiung beantragen. Das ist möglich, wenn der Verstoß gering ist und keine Beeinträchtigung der Sicherheit oder des städtebaulichen Planungskonzepts darstellt.
